Réforme des plus-values immobilières en France : précisions

mercredi 7 décembre 2005

L’article 10 de la loi de finances pour 2004 (n° 2003-1311 du 30 décembre 2003) a simplifié le régime d’imposition des plus-values immobilières et de cessions de biens meubles réalisées par les particuliers.

Ainsi, désormais les plus-values immobilières, quel que soit leur terme, sont imposées à un taux forfaitaire de 16 %, auquel s’ajoutent 11 % de prélèvements sociaux (à compter du 1er janvier 2005, 10 % auparavant).
Les principales exonérations ont été maintenues. Par exemple, sont notamment exonérées de plus-values immobilières la cession de la résidence principale du cédant et les cessions de biens dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € (contre 4 600 € auparavant).

D’autres exonérations ont par contre été supprimées, c’est par exemple la première cession d’une résidence secondaire lorsque le propriétaire est locataire de sa résidence principale ou les plus-values immobilières tenant à l’importance du patrimoine immobilier familial.

Le nouveau dispositif se caractérise également par :

 La modification de l’abattement pour durée de détention. La plus value brute est désormais diminuée d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. Ce mécanisme permet donc d’exonérer les plus-values à l’expiration d’un délai de quinze ans (contre 22 ans auparavant) ;

 La suppression de la déclaration fiscale. L’impôt de 16 %, à la charge du cédant est déclaré et versé, avec les droits d’enregistrement, par le notaire, sans possibilité de paiement fractionné de l’impôt.

Après une année d’application, l’article 50 de la loi de finances rectificative pour 2004 apporte divers aménagements à ce nouveau régime d’imposition. Il s’agit pour l’essentiel :

 de corriger les incidences en matière de détermination des plus-values immobilières du nouveau barème d’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété prévu à l’article 669 du CGI ;

 de tenir compte des frais de voirie, de réseaux et de distribution des terrains à bâtir ;

 de préciser les conditions d’imposition des plus-values immobilières au regard des prélèvements sociaux ;

 d’aligner les modalités d’imposition des associés non-résidents de sociétés de personnes dont le siège est en France sur les modalités d’imposition des non-résidents détenant en direct le bien cédé, en conformité avec le droit communautaire.

Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux cessions d’immeubles, de meubles ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière réalisées à compter du 1er janvier 2005. Toutefois, certaines dispositions s’appliquent aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2004.

Une instruction fiscale, N° 8 M-1-05 du 4 août 2005 vient de commenter ces nouvelles mesures et d’apporter diverses précisions.

Parmi celles-ci, l’instruction vient de préciser que les plus-values réalisées suite à la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière relèvent nécessairement du régime d’imposition des plus-values sur valeurs mobilières et droits sociaux lorsque la société dont les titres sont cédés n’a pas encore clos son troisième exercice.

Pour rappel, la réforme du régime des plus-values immobilières a apporté des modifications sur le régime applicable aux cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière.

Ainsi, la loi de finances pour 2004 a d’abord supprimé l’application du régime des plus-values immobilières aux cessions de titres de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.

Puis, le décret 2003-1384 du 31 décembre 2003 est venu précisé que sont à prépondérance immobilière, les sociétés dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, non affectés par ces sociétés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession commerciale.

L’instruction fiscale, N° 8 M-1-05 du 4 août 2005 a également apporté des précisions sur les modifications apportées au régime de l’article 244 bis du CGI applicable aux plus-values immobilières réalisées en France par les contribuables non domiciliées.

Cet article prévoit que les plus-values immobilières réalisées à titre occasionnel par des personnes non domiciliées en France supportent, en principe, un prélèvement libératoire de 33,33 %. La loi de finances pour 2004 avait modifié ce régime d’imposition comme suit :

Si le cédant est soumis à l’impôt sur le revenu :

 Les modalités de détermination de la plus-value sont alignées sur les nouvelles dispositions applicables aux contribuables domiciliés en France ;

 L’exonération prévue en faveur des ressortissants français domiciliés hors de France qui cèdent leur habitation en France est étendue à l’ensemble des personnes physiques non-résidentes de France et ressortissante d’un Etat membre de la Communauté européenne. L’exonération est subordonnée à la condition que le cédant ait fixé son domicile fiscal en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ;

 Le taux du prélèvement est désormais fixé à 16 % pour les personnes physiques ou les associés personnes physiques de sociétés de personnes résidents d’un Etat membre de la Communauté européenne.

Si le cédant est soumis à l’impôt sur les sociétés :

 Le taux de prélèvement reste fixé à 33,33 % ;

 Les plus-values sont déterminées par la différence entre le prix de cession du bien et son prix d’acquisition diminué d’une somme égale à 2 % de son montant par année de détention. Ce prélèvement s’impute sur l’impôt sur les sociétés dû. Désormais, l’excédent du prélèvement non imputé sur le montant de l’impôt sur les sociétés est restituable sur réclamation du contribuable.

L’article 50 de la loi de finances rectificative pour 2004 a ensuite complété l’article 244 A bis du CGI. Ainsi, à compter du 1er janvier 2005, le prélèvement s’applique également aux sociétés ou groupements dont le siège social est situé en France et qui relèvent des articles 8 à 8 ter (sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés : sociétés dites semi-transparentes) au prorata des droits sociaux détenus par des associés qui ne sont pas domiciliés en France ou dont le siège social est situé hors de France.

Concernant la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière, l’article 244 bis du CGI prévoit que, sous réserve de l’application des conventions internationales, les contribuables non domiciliés en France sont soumis à un prélèvement d’un tiers sur les plus-values résultant de la cession d’immeubles, de droits immobiliers ou d’actions et parts de sociétés non cotées en bourse à prépondérance immobilière.

Ainsi, à la différence du régime de droit interne français, pour les non-résidents, le régime de la prépondérance immobilière continue à s’appliquer aux titres de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, non cotées, dont l’actif est constitué principalement d’immeubles ou de droits relatifs à des immeubles, sous réserve de l’application des conventions internationales (Instruction du 14 janvier 2004 n° 8 M-1-04).

De plus, l’instruction du 2 août 2005 reprécise que les modalités d’appréciation de la prépondérance immobilière de la société dont les titres sont cédés, sont alignées sur celles applicables en droit interne aux cessions de titres intervenues à compter du 1er janvier 2004.

Enfin, parmi les autres dispositions contenues dans l’instruction fiscale du 2 août 2005, nous pouvons également précisé que les plus-values réalisées par les non-résidents (personne physique ou personne morale) sont désormais déclarées sur l’imprimé 2048 IMM (pour les cessions d’immeubles et de droits immobiliers) et sur l’imprimé 2048 M (pour les cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière) et non plus sur les imprimés 2090 et 2090 bis. De plus, les personnes physiques cédant un bien détenus depuis plus de 15 ans ou dont le prix est inférieur 15 000 € sont dispensés de produire une déclaration.