Le micmac des plus-values immobilières

jeudi 20 février 2014

La loi de finances pour 2014 a validé la réforme des plus-values immobilières, mais certaines dispositions, notamment celle liée aux ventes de terrain, ont été retoquées par le Conseil constitutionnel. Résultat, entre les nouveaux abattements pour durée de détention, l’abattement exceptionnel – et temporaire – de 25 %, et la surtaxe... pas facile de s’y retrouver.

Pour rappel, les plus-values réalisées sur la vente d’un bien immobilier locatif, d’une résidence secondaire, d’un parking (non attaché à une résidence principale), de locaux commerciaux et de parts de SCI ou de SCPI, sont taxées à l’impôt de 19 % et aux prélèvements sociaux de 15,5 %, soit 34,5 % d’imposition au total.

Depuis 2012, la loi a modifié plusieurs fois la durée d’exonération pour délai de détention. Cette dernière est ainsi passé de 15 à 30 ans, puis a été ramenée à 22 ans pour les impôts... tout en restant à 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Quant aux terrains à bâtir, « les plus-values restent taxées avec un barème d’abattement spécifique et une exonération d’impôt et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans », précise Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez HSBC France.

COMMENT SONT TAXÉES LES PLUS-VALUES ?

Une fois le montant de votre plus-value calculée par le notaire, vous bénéficiez donc d’un abattement pour délai de détention.

Il existe deux barèmes : un pour l’impôt de 19 %, qui exonère totalement au bout de 22 ans de détention (sauf pour les terrains à bâtir, le dispositif prévoit une exonération au bout de 30 ans) et un autre pour les prélèvements sociaux de 15,5 %, qui exonère totalement au bout de 30 ans de détention.

Si le montant de vos plus-values taxables dépasse les 50 000 euros, vous devrez en plus vous acquitter d’une surtaxe. Son taux oscille entre 2 et 6 % de la plus-value selon son montant.
A noter : cette surtaxe ne s’applique pas aux ventes de terrain à bâtir.

Enfin, à condition d’avoir signé la vente définitive de votre bien avant le 31 août, vous bénéficierez d’un abattement exceptionnel de 25 %. Ce dernier est calculé sur la plus-value nette imposable, c’est-à-dire une fois que les abattements pour durée de détention ont été appliqués.

Attention, vous ne profiterez pas de cet abattement exceptionnel si vous vendez votre bien à un membre de votre famille (conjoint, partenaire d’un pacs, concubin, vos enfants ou vos parents ou ceux de votre conjoint, pacsé ou concubin) ou à une personne morale (société) dont vous ou un membre de votre famille est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

LES BIENS EXONÉRÉS

La résidence principale n’est pas la seule à être exonérée de toute taxation sur les plus-values.

Si vous vendez un bien immobilier et que le produit de la vente est réinvesti dans l’achat de votre résidence principale dans les deux ans qui suivent, vous serez exonéré de taxation sur le montant réinvesti dans votre acquisition immobilière. A condition toutefois de ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre dernières années qui précèdent l’achat.

Les personnes âgées ou handicapés qui vendent leur ancienne résidence principale après être rentrées depuis moins de deux ans en maison de retraite ou dans un foyer d’accueil ne paieront pas d’impôt sur les plus-values sur cette cession. A condition que le logement n’ait pas été loué pendant les deux ans, que les ressources n’excèdent pas certains plafonds et que la personne ne soit pas redevable de l’ISF.

Si vous êtes expatrié et non-résident fiscal français et que vous vendez un bien situé en France, vous pouvez profiter une seule fois d’une exonération totale sur les plus-values encaissées (quelle que soit la nature du bien vendu).

Enfin, si vous vendez un bien immobilier d’une valeur de moins de 15 000 euros, il n’y a aucune taxation sur les plus-values réalisées.

Source : Lemonde.fr